Page 98 - Kinh tế Việt Nam

BẤT ĐỘNG SẢN

Thưa ông, bàn về thị trường bất công tiếp tục được cải thiện, thị
động sản trong 2024, nhiều trường khả năng sẽ tiếp tục "tăng
người cho rằng vẫn còn nhiều nhiệt" trong giai đoạn tới, khi hành
khó khăn, song cũng không ít lang pháp lý mới chính thức đi vào
người đánh giá là đã hồi phục. cuộc sống, các chủ đầu tư tiếp tục
Theo ông, thị trường năm qua ở đẩy mạnh triển khai dự án. Đặc
trạng thái nào? biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục
Mở ra chu kỳ mới
Năm 2024, mặc dù vẫn phải được thúc đẩy thông qua hoạt
đối mặt với nhiều khó khăn, động M&A theo hướng "góp gạo
thách thức, trong đó, có tác động cho thị trường thổi cơm chung".
nặng nề do bão số 3 - Yagi, tuy Nhà nước sẽ tiếp tục tăng
nhiên, nền kinh tế Việt Nam vẫn cường giám sát và điều tiết thị
ghi nhận mức tăng trưởng tích bất động sản trường, bảo đảm sự ổn định và
cực. GDP năm 2024 ước tính phát triển đúng hướng. Đồng thời,
tăng 7,09% so với năm 2023, nhờ xu hướng bất động sản xanh đang
sự nỗ lực của cả hệ thống chính nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị
trị, nhất là sự chỉ đạo, điều hành trường trong chu kỳ mới.
kịp thời, hiệu quả của Chính phủ, Các phân khúc sẽ tiếp tục ghi
Thủ tướng Chính phủ, sự cố gắng Ông NGUYỄN VĂN ĐÍNH nhận sự phục hồi: căn hộ cao cấp
của người dân, doanh nghiệp... Phó Chủ tịch Hiệp hội tiếp tục dẫn dắt thị trường, biệt
Nhờ sự ổn định của nền kinh thự, liền kề trở nên sôi động, đất
Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch
tế và các chính sách hỗ trợ của nền pháp lý sạch thu hút nhà đầu
Chính phủ, thị trường bất động Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tư và nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội
sản Việt Nam năm 2024 cũng cho nhờ vào các quy định mới. Bất
thấy sự phục hồi tích cực sau giai Nhân dịp đầu Xuân mới, trao đổi với a / b về diễn biến của thị trường bất động sản trong động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có
đoạn khó khăn. Đặc biệt là việc năm 2024 và dự báo năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt cơ hội cải thiện nhờ vào việc
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định rằng Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh condotel được cấp sổ.
doanh bất động sản 2023 và Luật Về bất động sản công nghiệp,
Đất đai 2024 chính thức có hiệu doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thị trường bất động tuy có nhiều tiềm năng nhưng tỷ
lực từ ngày 1/8/2024, góp phần sản đã có dấu hiệu hồi phục và sẵn sàng bước vào một chu kỳ mới. lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã
hoàn thiện hành lang pháp lý và PHAN DƯƠNG thực hiện thành lập vẫn khó bật tăng do
mở ra chu kỳ mới cho thị trường cung - cầu "chờ" nhau: chủ đầu
bất động sản theo hướng an toàn, tư khu công nghiệp chờ "chốt"
lành mạnh, bền vững hơn. Các được khách mới đầu tư hạ tầng,
phân khúc bất động sản, từ nhà giá bất động sản, nhất là loại hình đó, mỗi căn hộ thương mại tại các Theo ông, cần phải làm thế nào trong khi nhà đầu tư lại chỉ quyết
đất, bất động sản thương mại tới căn hộ, tại các đô thị lớn có giá nhà đô thị lớn kể trên có giá trung bình để khắc phục điều này và liệu định đầu tư dự án đã được đầu tư
2
bất động sản công nghiệp…, đều có cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà dao động 40-70 triệu đồng/m , tùy giá nhà có được điều chỉnh sát đồng bộ hạ tầng. Thách thức của
dấu hiệu tăng trưởng tích cực với Nẵng và TP. Hồ Chí Minh liên tục khu vực và phân khúc. với giá trị thực? phân khúc này còn đến từ yêu
nhiều dự án mới được triển khai, thiết lập mặt bằng mới, cao hơn từ Như vậy, một căn hộ có diện Về dài hạn, chúng tôi cho rằng cầu "xanh hóa" các khu công
tái khởi động. 30% so với năm 2019. Trong khi tích nhỏ (~60m ) sẽ có giá khoảng ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày
2
“Sức nóng” của thị trường được nền kinh tế vẫn phải “chật vật” 2,5-3,5 tỷ đồng. Nếu quyết định áp dụng các chính sách ưu đãi về càng cao của các nhà đầu tư và
dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với khắc phục hậu quả của đại dịch mua một căn hộ 60m , giá khoảng đất đai, thuế và vốn vay cho các dự định hướng phát triển bền vững
2
mức giá liên tục thiết lập mặt bằng Covid-19. 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa của đất nước.
mới ở mức cao, trên cả thị trường Theo Khảo sát mức sống dân giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy Phân khúc bất động sản thương
sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cư năm 2023 của Tổng cục lãi suất 8%/năm trong vòng 20 mạnh việc cải thiện hạ tầng kết mại văn phòng và bán lẻ đều tiếp
cao khiến hàng nghìn người sở Thống kê, thu nhập bình quân năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ nối, “nhân rộng” việc phát triển đô tục phát triển với nhiều tiềm năng
hữu chung cư thường xuyên nhận đầu người tại thành thị năm 2023 vào 25-27 triệu đồng, tương ứng thị theo mô hình TOD - mô hình trong dài hạn từ các nhu cầu ngày
được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chỉ tăng khoảng 4% so với năm với hơn 300 triệu đồng mỗi năm. phát triển đô thị tập trung vào giao càng tăng trưởng cả về quy mô lẫn
chấp giá bán tăng mạnh, các dự án 2019; nhóm 20% dân số có thu Với mức chi trả tối đa 80 triệu thông công cộng. Đây là xu hướng chất lượng. Các văn phòng hiện đại,
căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận nhập cao nhất (nhóm 5) có thu đồng/năm, gần như không thể tất yếu để giải quyết bài toán về cao cấp, đạt chứng chỉ xanh, đáp
tỷ lệ hấp thụ rất tốt. Cùng với loại nhập bình quân 1 người/ tháng mua nhà. nhà ở cho người dân đô thị. ứng các tiêu chuẩn phát triển bền
hình căn hộ, một số dự án thấp đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; Như vậy, nhóm có thu nhập Theo đó, nếu các khu dân cư, vững tiếp tục thu hút khách thuê,
tầng mới ra mắt của các chủ đầu 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; cao nhất, đại diện “top 20%” của cả thương mại, và dịch vụ được xây đặc biệt là doanh nghiệp nước
tư lớn, cũng ghi nhận lượng đặt 13,26 triệu đồng tại TP. HCM; nước cũng gặp khó khăn trong việc dựng xung quanh các trục giao ngoài. Các trung tâm thương mại
hàng giữ chỗ “kỷ lục" dù mức giá 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và sở hữu nhà. Đồng nghĩa với việc thông công cộng như tàu, metro, mới, tích hợp nhiều hoạt động,
ngày càng cao. 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. các nhóm thu nhập thấp hơn gần xe bus nhanh; hạ tầng kết nối cũng tiếp tục "đắt khách". Trong khi
Đây là nhóm được kỳ vọng có khả như không có cơ hội. Nhu cầu về được cải thiện, người dân có thể đi các tòa nhà văn phòng cũ, các trung
Giá bán tăng cao có phải là dấu năng sở hữu nhà ở tại các đô thị nhà ở của đại đa số người dân làm, tiếp cận các tiện ích từ tâm thương mại cũ, không chủ
hiệu tích cực của thị trường bất lớn mà không cần sự hỗ trợ từ không được đáp ứng, không chỉ khoảng cách rất xa trong thời gian động cải tạo, nâng cấp, cùng với các
động sản không, thưa ông? Chính phủ. Tuy nhiên, khi đối gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời rất ngắn với chất lượng cuộc sống mặt bằng nhà phố diện tích nhỏ tại
Nếu giá nhà ở tăng phù hợp với diện với giá nhà thực tế tại các đô sống an sinh xã hội mà còn dẫn được nâng cao. Như vậy, người các tuyến phố đắc địa, ghi nhận tỷ
mức tăng thu nhập của người dân thị lớn như Hà Nội hoặc đến sự bất ổn dài hạn cho thị mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di lệ trống ngày càng cao.
là điều bình thường, nhưng thời TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng trường bất động sản và tạo hệ lụy chuyển sang các khu vực vùng ven, Sự tăng trưởng nhẹ ở một số
gian gần đây, giá nhà đã tăng đột gặp không ít trở ngại. rủi ro kinh tế vĩ mô. nơi doanh nghiệp có thể phát triển phân khúc có thể tạo nên đà hồi
biến và tăng hơn gấp nhiều lần tốc Theo đó, giả định mỗi hộ gia Khi bán giá nhà ngày càng các dự án có mức giá thấp hơn. phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ
độ tăng thu nhập. Giá nhà ở tại các đình có 2 người trong tuổi lao động tăng cao, kéo theo giá thuê nhà ở Khi nguồn cung đủ lớn và phù trợ từ chính sách, hạ tầng và tài
đô thị lớn hiện đang neo ở mức rất đều thuộc nhóm có thu nhập cao cũng tăng cao, gây áp lực đến chi hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chính được đáp ứng. Tuy nhiên,
cao, vượt xa khả năng tài chính của nhất, thì thu nhập bình quân của phí sinh hoạt của người dân. chỉnh về mức “cân bằng” của cán về giá bán, tôi cho rằng ngay
đại đa số người dân, khiến người nhóm này ước tính khoảng 30 Tiền thuê nhà, sinh hoạt hàng cân cung - cầu thực. trong 2025, khi các luật mới đi
dân đô thị ngày càng khó tạo lập triệu đồng/tháng/hộ, tương đương tháng “nuốt” gần hết lương, vào cuộc sống với nhiều quy định
chỗ ở và nguy cơ sẽ xuất hiện thế với khoảng 360 triệu mỗi năm. khiến nhiều người trẻ “trì hoãn” Vậy, theo ông, thị trường bất chặt chẽ, nhiều dự án phải kiện
hệ trẻ 3 không: “không nhà, không Khả năng chi trả tối đa nếu áp việc lập gia đình, hoặc trì hoãn động sản trong 2025 sẽ diễn toàn thủ tục để đáp ứng quy định
kết hôn, không sinh con”. Đây là dụng quy tắc tài chính phổ biến là việc sinh con. Như vậy, câu biến ra sao? mới, nên dự báo cùng lúc không
điều bất bình thường và là một chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 chuyện tăng giá bất động sản Trên cơ sở những kết quả ghi có nhiều nguồn cung ồ ạt tham
trong những bất cập lớn của thị thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng nếu không được can thiệp sớm, nhận được từ năm 2024, chúng tôi gia thị trường, do đó, giá cả cũng
trường bất động sản Việt Nam. mỗi tháng, tương đương khoảng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị dự báo nếu các yếu tố như chính rất khó giảm, thậm chí còn có thể
Cụ thể, sau đại dịch Covid - 19, 80 triệu đồng mỗi năm. Trong khi trường và cho cả xã hội. sách pháp lý, tài chính và đầu tư tăng lên.<

KINH TẾ VIỆT NAM | Số 4+5 | Ngày 27/1 - 9/2/2025 www.vneconomy.vn
98